Όπως τόνισαν παράγοντες της κτηματαγοράς η Θεσσαλονίκη έχει αναπτυχθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια με εισροή παράλληλα ξένων κεφαλαίων και θα συνεχίσει να αναπτύσσεται εφόσον όμως βελτιωθούν οι υποδομές, προκειμένου να είναι σε θέση να υποστηρίξουν τις επενδύσεις στα ακίνητα.
Οι φορολογικές προκλήσεις
Η φορολογία αποτελεί έναν από τους βασικούς αποτρεπτικούς παράγοντες για επενδύσεις στην Ελλάδα, όπως τόνισε ο Διευθύνων Σύμβουλος και Συνιδρυτής της Georgakos and Parthenon Real Estate, Κώστας Γεωργάκος προσθέτοντας ότι «η χώρα μας δε διαθέτει σταθερό φορολογικό καθεστώς, κάτι που αναζητούν οι ξένοι επενδυτές και το έχουν οι γειτονικές μας χώρες».
Οι αλλαγές επίσης σε Golden Visa, οι νέες ρυθμίσεις του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός) και οι εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση επηρεάζουν σημαντικά την αγορά ακινήτων. «Ας κοιτάξουμε τι γίνεται σε πόλεις όπως η Σόφια και το Βελιγράδι, και μετά να μιλήσουμε για ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης. Έχουμε γεμίσει με ξενοδοχεία και βραχυχρόνια μίσθωση τα οποία όμως χρειάζονται υποδομές για να στηριχτούν», είπε χαρακτηριστικά ο κ. Γεωργάκος.
Σημείωσε ακόμη ότι το ενδιαφέρον για επένδυση στη Θεσσαλονίκη είναι μεγαλύτερο από τα Βαλκάνια σε σύγκριση με τα προηγούμενα χρόνια και πλέον έχουμε επενδυτές πολλών εκατομμυρίων ευρώ. «Οι προοπτικές ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης είναι μεγάλες λόγω και της γεωγραφικής της θέσης, αλλά η αξιοποίησή της εξαρτάται από καίρια ζητήματα όπως η αναβάθμιση των υποδομών (λιμάνι, σιδηρόδρομος, παραλιακό μέτωπο)», συμπλήρωσε ο κ. Γεωργάκος.
Τα βασικά κριτήρια για την απόκτηση ενός επενδυτικού ακινήτου, σύμφωνα με τον Οικονομολόγο MBA και επικεφαλής Τομέα Ερευνών και Διαπραγματεύσεων του Γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός, An Alliance Member of BNP PARIBAS REAL ESTATE, Στέλιο Καραπιπέρη, οι επενδυτές – είτε ιδιώτες είτε εταιρείες – επιλέγουν το ακίνητο, στοχεύοντας να έχουν μηνιαίο εισόδημα.
Οι κύριοι παράγοντες που καθορίζουν την επενδυτική απόφαση είναι η τοποθεσία, καθώς προτιμούνται ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλή εμπορική δραστηριότητα και δυναμική, ώστε να παραμένουν ανταγωνιστικά στην αγορά ακόμα και σε περιόδους που μπορεί να μείνουν κενά, η ποιότητα του μισθωτή με προτίμηση σε πολυεθνικές και επιχειρήσεις, η διάρκεια της μίσθωσης με τους επενδυτές να επιδιώκουν συμβόλαια τουλάχιστον 5-7 ετών για να εξασφαλίσουν την απόσβεση της επένδυσής τους, αλλά και η προοπτική ανάπτυξης μιας περιοχής, ένας καθοριστικός παράγοντας για τη διατήρηση ή την αύξηση της αξίας του ακινήτου.
Η επενδυτική δραστηριότητα στη Θεσσαλονίκη επικεντρώνεται κυρίως στα καταστήματα και οι επενδύσεις συνήθως κυμαίνονται μεταξύ 500.000 ευρώ και 1-1,5 εκατ. ευρώ, ενώ σε περιπτώσεις μεγάλων ποσών οι επενδυτές στρέφονται στο κέντρο ή σε ανερχόμενες περιοχές, όπως η Πυλαία και η Τούμπα. Ωστόσο, ο τομέας των γραφειακών χώρων στη Θεσσαλονίκη θεωρείται αδικημένος λόγω της χαμηλής ποιότητας των ακινήτων, όπως τόνισε ο κ. Καραπιπέρης. Παρόλα αυτά, η βελτίωση της ποιότητας των γραφείων οδηγεί σε υψηλότερα μισθώματα και καλύτερες αποδόσεις.
Ο ρόλος της doValue στην αγορά ακινήτων
Η doValue, ο μεγαλύτερος servicer διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Ελλάδα και ένας από τους μεγαλύτερους στην Ευρώπη, διαχειρίζεται χαρτοφυλάκιο 350.000 ακινήτων διαφόρων κατηγοριών. Σύμφωνα με τη Λίλα Πατεράκη, επικεφαλής Real Estate στη doValue, το 20-25% των ακινήτων αυτών διατίθεται προς πώληση είτε μέσω συνεργασιών με δανειολήπτες είτε μέσω πλειστηριασμών.
Σημαντικό μερίδιο του χαρτοφυλακίου της εταιρείας βρίσκεται στη Βόρεια Ελλάδα (20%), με το 15% να αφορά τη Θεσσαλονίκη και την ευρύτερη περιοχή. Από το 2021 μέχρι σήμερα, η εταιρεία έχει πουλήσει 12.500 ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 2.500 αφορούν τον Νομό Θεσσαλονίκης, με τις πωλήσεις να γίνονται με ταχύτατους ρυθμούς. Αναφέρθηκε και στο πρόβλημα της γραφειοκρατίας, υποστήριξε ότι έχει σημειωθεί βελτίωση στις διαδικασίες μεταβίβασης ακινήτων. Τα ακίνητα των τραπεζών μπορούν πλέον να διατεθούν προς πώληση μέσα σε 10-12 μήνες, εφόσον δεν υπάρχουν προβλήματα με το Κτηματολόγιο.
Η Θεσσαλονίκη στο επίκεντρο των επενδύσεων
Στην ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων στη Θεσσαλονίκη αναφέρθηκε στη συνέχεια ο επικεφαλής της Alpha Real Estate Services Σωτήρης Ρούζης επισημαίνοντας ότι η πόλη έχει φτάσει στο αποκορύφωμα της επενδυτικής της δραστηριότητας, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η δυναμική της θα εξαντληθεί.
«Η ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης συνοδεύεται από πολλές ιδιωτικές επενδύσεις, όπως η αύξηση νέων ξενοδοχείων που ''ξεφυτρώνουν'' συνεχώς στο κέντρο της πόλης. Η ιδιωτική επένδυση όμως χρειάζεται και υποστήριξη από τις υποδομές μιας πόλης με τις απαιτήσεις ταυτοχρόνων των επενδυτών να έχουν αυξηθεί όπως τα ESG κριτήρια που κερδίζουν έδαφος στην παγκόσμια κτηματαγορά», δήλωσε ο κ. Ρούζης.
Η Θεσσαλονίκη συνεπώς έχει μεγάλες δυνατότητες, αλλά για να τις αξιοποιήσει πλήρως και για να προσεγγίσει επενδύσεις πολλών κεφαλαίων, χρειάζεται υποδομές.
