Ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης, Θάνος Τσουλκανάκης, περιγράφει μια αγορά σε δυστοκία. Όπως ανέφερε στα Μακεδονικά Νέα, «υπάρχουν αρκετά αδιάθετα καταστήματα στο κέντρο, αλλά και κοντά στους σταθμούς του μετρό», με τον αριθμό τους να αυξάνεται. Οι υπέρογκες απαιτήσεις των ιδιοκτητών για μισθώματα, που αγνοούν την πραγματική αγοραστική και επενδυτική δυναμική της πόλης, οδηγούν σε αδιέξοδο.
Το μετρό δεν έφερε τον «αναπτυξιακό άνεμο» αλλά εκτόξευση ενοικίων
Αν και η λειτουργία του μετρό το οποίο διαφημίστηκε ως μοχλός ανάπτυξης και ανάπλασης για την πόλη, έφερε βελτιωμένη προσβασιμότητα και μια μορφή αισθητικής ανανέωσης στους γύρω δρόμους, αυτό δεν μεταφράστηκε σε αύξηση εμπορικής επισκεψιμότητας. «Το μετρό είναι απλώς ένα μεταφορικό μέσο με τοπικό χαρακτήρα», επισήμανε ο κ. Τσουλκανάκης. «Δεν έφερε νέο κόσμο στην πόλη – ο πληθυσμός παραμένει σταθερός και οι ίδιοι άνθρωποι μετακινούνται απλώς με άλλο μέσο».
Η πεζή καθημερινότητα δείχνει ότι όσοι παλαιότερα χρησιμοποιούσαν αυτοκίνητο ή αστικό λεωφορείο για να μεταβούν στο κέντρο, πλέον επιλέγουν το μετρό. Η συνολική εμπορική επισκεψιμότητα δεν έχει αυξηθεί. Μόνη εξαίρεση φαίνεται να αποτελεί ο κλάδος της εστίασης, ο οποίος επωφελείται από τη διευκόλυνση της πρόσβασης. «Η εστίαση ευνοείται, όχι όμως το λιανεμπόριο», σημείωσε ο πρόεδρος των μεσιτών.
Οι πιο ακριβοί δρόμοι και οι «παγίδες» των υψηλών μισθωμάτων
Παραδοσιακά, η οδός Τσιμισκή παραμένει ο πιο ακριβός εμπορικός δρόμος της πόλης, με τις οδούς Μητροπόλεως και Αγίας Σοφίας να ακολουθούν. Ωστόσο, η Εγνατία, παρά τη γειτνίασή της με σταθμούς μετρό, δεν παρουσιάζει ανάλογη εμπορική άνθηση. Η Εγνατία δεν έχει καταφέρει ακόμη να δημιουργήσει εμπορική πιάτσα. Η περίπτωση της οδού Γρηγορίου Λαμπράκη στην περιοχή της Άνω Τούμπας είναι ενδεικτική της στρέβλωσης στην αγορά: πρόκειται για έναν από τους πιο ακριβούς δρόμους, όπου όμως τα καταστήματα παραμένουν κενά επί μακρόν. Η υψηλή ζήτηση των προηγούμενων ετών δημιούργησε υπεραισιοδοξία στους ιδιοκτήτες, η οποία δεν συνάδει πλέον με την πραγματικότητα.
Άνοδος 30-50% στα μισθώματα – αλλά χωρίς αντίκρισμα
Το τελευταίο έτος καταγράφηκε αύξηση στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμπορικών καταστημάτων στο κέντρο από 30% έως 50%, σύμφωνα με τον κ. Τσουλκανάκη. Ωστόσο, αυτή η άνοδος δεν βασίστηκε σε πραγματικά δεδομένα ζήτησης ή αύξησης αγοραστικής δύναμης, αλλά στην αισιοδοξία που δημιούργησε η λειτουργία του μετρό. Όπως φαίνεται, η αύξηση αυτή δεν είναι βιώσιμη. Πολλές επιχειρήσεις, μικρές και μεγάλες, δεν μπορούν να υποστηρίξουν το λειτουργικό κόστος και εγκαταλείπουν την προσπάθεια.
Αξιοσημείωτο είναι ότι μεγάλα καταστήματα, ειδικά αυτά με μεγάλη επιφάνεια, δυσκολεύονται να απορροφηθούν από την αγορά. Αντιθέτως, πολλές επιχειρήσεις επιλέγουν πλέον μικρότερα καταστήματα ή ακόμα και αποθήκες, για τη στήριξη του ηλεκτρονικού τους καταστήματος.
Σύμφωνα και με την τελευταία έρευνα της Cushman & Wakefield Proprius, τα ενοίκια στην οδό Τσιμισκή ανήλθαν κατά μέσο όρο στα 150 ευρώ/τ.μ. τον μήνα (145 ευρώ το 2023), ενώ το prime yield σε 6% (σταθερό) για το 2024. Χαρακτηριστικό και πρόσφατο παράδειγμα εμπορικού καταστήματος που δεν άντεξε το υπερβολικό κόστος στη συγκεκριμένη οδό και οδηγήθηκε σε λουκέτο είναι αυτό της εταιρείας nak shoes, ενώ περισσότερα καταστήματα άλλων εταιρειών έκλεισαν οριστικά κατά τους προηγούμενους μήνες.
Η κυριαρχία του ηλεκτρονικού εμπορίου
Η ανάπτυξη του e-commerce έχει μετατοπίσει τις ανάγκες των επιχειρήσεων καθώς το καταναλωτικό ενδιαφέρον στρέφεται όλο και περισσότερο στις αγορές μέσω του διαδικτύου. Η φυσική παρουσία στο κέντρο της πόλης δεν αποτελεί πλέον βασική προτεραιότητα για πολλές εταιρείες. Προτιμούν μικρότερους χώρους για showroom ή logistics, μειώνοντας το κόστος και αυξάνοντας την ευελιξία. «Πολλές επιχειρήσεις επιλέγουν να επενδύσουν περισσότερο στο eshop και όχι σε ακριβά φυσικά καταστήματα. Μπορεί να έχουν ένα μικρό σημείο πώλησης και μία αποθήκη με χαμηλό ενοίκιο», αναφέρει ο κ. Τσουλκανάκης.
Παράλληλα, η εμμονή πολλών ιδιοκτητών στις υπερβολικές απαιτήσεις τους αποδίδεται σε λανθασμένη καθοδήγηση και κατανόηση της οικονομικής πραγματικότητας. Όπως λέει χαρακτηριστικά ο κ. Τσουλκανάκης, «δεν έχουν καταλάβει πως δεν έχει αλλάξει τίποτα σε μισθούς και κερδοφορία, απλώς επειδή ήρθε το μετρό». Το αποτέλεσμα είναι να μην μπορούν να κλείσουν συμφωνίες ούτε με μικρούς επιχειρηματίες, ούτε με μεγάλες εταιρείες.
Επιλεκτικό επενδυτικό ενδιαφέρον και αναζητήσεις ευκαιριών
Παρά τα προβλήματα, το ενδιαφέρον για επενδύσεις στο κέντρο της Θεσσαλονίκης δεν έχει σβήσει. Ωστόσο, αυτό αφορά πλέον στοχευμένες επιλογές, όπου οι τιμές είναι ρεαλιστικές και η προοπτική απόδοσης της επένδυσης είναι συγκεκριμένη. Οι επενδυτές γίνονται πιο επιλεκτικοί, καθώς γνωρίζουν ότι η εποχή των εύκολων κερδών έχει περάσει.
Η εικόνα με τα «λουκέτα» στο κέντρο της Θεσσαλονίκης είναι ένα πολύπλοκο φαινόμενο που συνδυάζει εσφαλμένες προσδοκίες, αυξημένες επιβαρύνσεις, την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου και μια συνολικά στατική τοπική οικονομία. Το μετρό έδωσε ώθηση στην κινητικότητα και την πρόσβαση, αλλά δεν αποτέλεσε τη «μαγική λύση» για την ανάκαμψη της αγοράς.
Όπως λένε και οι ειδικοί, η αγορά μπορεί να ανακάμψει μόνο όταν οι τιμές και οι συνθήκες εναρμονιστούν με την πραγματικότητα. Μέχρι τότε, τα λουκέτα θα συνεχίσουν να θυμίζουν ότι η βιωσιμότητα δεν εξαρτάται από το μέσο μεταφοράς, αλλά από τη σχέση κόστους και απόδοσης μιας επιχείρησης.
