Όπως επισήμανε μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα ο Πασχάλης Καραγιάννης, μέλος του Δ.Σ. της Stama Greece (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης) και του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης (ΕΕΘ), «ο ρυθμός ανάπτυξης των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αυτή τη στιγμή στη Θεσσαλονίκη είναι αρνητικός».
«Λαίλαπα» φόρων και κανονισμών
Η επιβράδυνση αυτή αποδίδεται, σε μεγάλο βαθμό, στη φορολογική και θεσμική πραγματικότητα που έχει διαμορφώσει η Πολιτεία. «Δεν έχουμε πολλά καινούρια διαμερίσματα καθώς θέλουμε να περάσει η λαίλαπα που μας έχει ρίξει το Υπουργείο Οικονομικών με τους φόρους και τα τέλη που μπήκαν στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά και με την επιβάρυνση του Υπουργείου Τουρισμού, που απαίτησε πυρασφάλεια, φαρμακεία και άλλα μέτρα για κάθε κατάλυμα - στοιχεία που μέχρι πρότινος δεν απαιτούνταν», εξήγησε ο κ. Καραγιάννης.
Πέρα από τις υφιστάμενες επιβαρύνσεις, από τις αρχές του έτους έχουν τεθεί σε εφαρμογή επιπλέον τέλη, όπως το «πράσινο τέλος», που καθιστούν ακόμη πιο δαπανηρή τη διαχείριση των καταλυμάτων. Επιπλέον, και οι αλλαγές στην ηλεκτρονική καταγραφή εργαζομένων μέσω της Ψηφιακής Κάρτας Εργασίας, είναι κάτι που επηρεάζει άμεσα εταιρείες καθαρισμού και διαχείρισης καταλυμάτων. «Η αγορά πρέπει να χωνέψει τις αλλαγές, να προσαρμοστεί και να τις κοστολογήσει αντίστοιχα», τόνισε ο κ. Καραγιάννης καθώς όλα αυτά μεταφράζονται σε αύξηση του κόστους λειτουργίας.
Νέες ρυθμίσεις και αλλαγές χρήσης
Οι νομοθετικές αλλαγές δεν περιορίζονται σε οικονομικές επιβαρύνσεις, αλλά επεκτείνονται και σε ζητήματα που αφορούν την καταλληλότητα των ακινήτων. Σύμφωνα με τον νέο νόμο, τα καταλύματα που βρίσκονται σε υπόγειους χώρους, σοφίτες ή δεν διαθέτουν φυσικό φωτισμό και αερισμό δεν θα μπορούν να λειτουργούν ως βραχυχρόνιας μίσθωσης. Παρότι αυτού του είδους τα ακίνητα είναι περιορισμένα, κυρίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, εκτιμάται ότι περίπου το 5% των καταλυμάτων στον νομό επηρεάζεται.
Αντίθετα, πρώην βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια που έχουν μετατραπεί σε καταλύματα δεν επηρεάζονται και θα συνεχίσουν να λειτουργούν, αποτελώντας μία από τις λίγες διεξόδους για την αγορά που αναζητά «νέο αίμα» σε ακίνητα.
Έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων
Η έλλειψη στέγης στη Θεσσαλονίκη επιδρά ανασταλτικά και στην ανάπτυξη νέων καταλυμάτων στο κέντρο της πόλης. Οι εταιρείες και οι ιδιοκτήτες στρέφονται στα παλιά ακίνητα, ωστόσο αυτά που δεν έχουν ήδη αξιοποιηθεί είναι λίγα. Η δημιουργία νέας δυναμικότητας εξαρτάται πλέον σχεδόν αποκλειστικά από ανακαινίσεις σε παλιές πολυκατοικίες ή ανακατασκευή διατηρητέων κτιρίων, διαδικασίες που συνεπάγονται υψηλό κόστος και πολυπλοκότητα, με αποτέλεσμα να αποφεύγονται. «Τα περισσότερα καταλύματα λειτουργούν σε υπάρχουσες πολυκατοικίες, ενώ οι διατηρητέες οικοδομές παραμένουν δύσκολα αξιοποιήσιμες λόγω υψηλού κόστους ανακατασκευής», πρόσθεσε ο κ. Καραγιάννης.
Το προφίλ των επισκεπτών
Η Θεσσαλονίκη συνεχίζει να προσελκύει σημαντικό αριθμό επισκεπτών, με τουρίστες και επαγγελματίες να μοιράζονται την πίτα σχεδόν εξίσου (50-50). Η τουριστική κίνηση κορυφώνεται τα Σαββατοκύριακα – άφιξη Παρασκευή, αναχώρηση Δευτέρα – ενώ τις υπόλοιπες ημέρες καταγράφεται υψηλή επισκεψιμότητα λόγω συνεδρίων, εκθέσεων και επαγγελματικών δραστηριοτήτων.
Από γεωγραφική άποψη, οι τουρίστες που επιλέγουν το κέντρο της πόλης προέρχονται κυρίως από τα Βαλκάνια, την Ιταλία, τη Γερμανία και τη Γαλλία, είτε μεμονωμένα είτε μέσω οργανωμένων γκρουπ από χώρες της Δυτικής Ευρώπης. Αντιθέτως, στις παραθαλάσσιες περιοχές του νομού, το 80% των επισκεπτών προέρχεται από τα Βαλκάνια, ενώ μόλις το 20% από τη Δυτική Ευρώπη.
Αύξηση τιμών και μείωση κερδών
Το αυξημένο λειτουργικό κόστος μεταφράζεται ήδη σε αυξήσεις τιμών, με τον κ. Καραγιάννη να προειδοποιεί για περαιτέρω ανατιμήσεις ενόψει καλοκαιριού. Οι τιμές επηρεάζονται από τον ΦΠΑ, το πράσινο τέλος, αλλά και την εισαγωγή της ψηφιακής κάρτας εργασίας, που καθιστά πιο δύσκολη τη διαχείριση του προσωπικού καθαρισμού. «Το κόστος για εμάς έχει εκτιναχθεί – αυξήθηκε κατά 50% – ενώ το περιθώριο κέρδους μειώνεται δραματικά», υπογράμμισε o κ. Καραγιάννης.
Ακόμη και τα πιο οικονομικά καταλύματα, όπως οι γκαρσονιέρες, δεν μπορούν να προσφέρονται με λιγότερα από 45-50 ευρώ ανά διανυκτέρευση λόγω του ανοδικού κόστους συντήρησης και διαχείρισης.
Στροφή στη μακροχρόνια μίσθωση
Οι εξελίξεις οδηγούν επίσης αρκετούς ιδιοκτήτες να αναθεωρούν τη στρατηγική τους. Παρατηρείται αύξηση της απόσυρσης ακινήτων από τη βραχυχρόνια μίσθωση και επιστροφή στη μακροχρόνια, που κρίνεται πλέον πιο συμφέρουσα για πολλούς. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι τα ακίνητα Airbnb είναι πλήρως εξοπλισμένα και καλά συντηρημένα, γεγονός που μεταφράζεται σε υψηλότερα ενοίκια σε σύγκριση με τα άδεια διαμερίσματα.
Προς επαγγελματικοποίηση του κλάδου
Η περίοδος της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης όπου κάθε ιδιοκτήτης μπορούσε με ένα διαμέρισμα να αποκομίσει εύκολα έσοδα φαίνεται να έχει παρέλθει. «Είχε φουσκώσει η αγορά του Airbnb και δούλευε ο καθένας με ένα διαμέρισμα και έβγαζε χρήματα. Τώρα που η αγορά ωριμάζει και μπαίνουν κανόνες, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θα οδηγηθούν στις εταιρείες διαχείρισης βραχυχρόνιας μίσθωσης», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Καραγιάννης. Η τάση συγκέντρωσης του κλάδου στα χέρια επαγγελματιών και οργανωμένων επιχειρήσεων αναμένεται να ενταθεί, καθώς η πολυπλοκότητα των απαιτήσεων καθιστά όλο και πιο δύσκολη τη διαχείριση από μεμονωμένους ιδιοκτήτες.
Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεπώς στη Θεσσαλονίκη εισέρχεται σε μια νέα φάση ωρίμανσης. Οι ρυθμίσεις που εισήγαγε η Πολιτεία έχουν θέσει ισχυρούς περιορισμούς και έχουν αυξήσει το κόστος λειτουργίας, περιορίζοντας τον ρυθμό ανάπτυξης και μεταβάλλοντας τα κριτήρια βιωσιμότητας των καταλυμάτων. Όπως όλα δείχνουν, το μέλλον του Airbnb περνά πλέον μέσα από τον εξορθολογισμό της αγοράς και την επαγγελματική διαχείριση, με τη Θεσσαλονίκη να προσαρμόζεται σταδιακά στα νέα δεδομένα.
