Η στεγαστική κρίση που εξαπλώθηκε σε ολόκληρη την Ευρώπη αποτελεί διεθνές πρόβλημα, με τις επιπτώσεις του πιο έντονες στη χώρα μας, καθώς είχε προηγηθεί ήδη μία σχεδόν δεκαετής οικονομική κρίση με πολύ περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα.
Τα νούμερα είναι απλά και αρκούν για να κατανοήσουμε τη σοβαρότητα του προβλήματος. Πρόσφατη έρευνα εισοδήματος της ΕΛΣΤΑΤ αποκαλύπτει ότι το 2023 το 47,3 % των ελληνικών νοικοκυριών αντιμετώπιζε δυσκολίες στην πληρωμή ενοικίου, δόσης δανείου και παγίων λογαριασμών. Την προηγούμενη χρονιά το ίδιο ποσοστό βρισκόταν στο 29,1%. Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, το 28,5% του πληθυσμού κατά μέσο όρο δηλώνει μεγάλη επιβάρυνση του διαθέσιμου εισοδήματος από το κόστος στέγασης, ενώ τα ποσοστά διαφοροποιούνται όσον αφορά στην κατανομή του προβλήματος ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος, επιβαρύνοντας δυσανάλογα τα νοικοκυριά με χαμηλότερα εισοδήματα.
Σύμφωνα με μελέτη της Eurostat, το 2022 το 28% τον Ελλήνων πολιτών δήλωσε ότι κατοικεί σε συνωστισμένο νοικοκυριό, αρκετά πάνω από το μέσο όρο της Ευρώπης, που ανερχόταν στο 16,8%. Σύμφωνα με την ίδια έρευνα το μέσο ποσοστό επιβάρυνσης από το κόστος ενοικίου στην Ευρώπη υπολογίζεται στο 8,7%, με το ίδιο ποσοστό στην Ελλάδα να διαμορφώνεται στο 26,7%, το υψηλότερο μεταξύ των κρατών μελών της Ε.Ε. Τα ποσοστά του πληθυσμού που δήλωσαν ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να θερμάνουν την κατοικία τους επαρκώς είναι για Ε.Ε. και Ελλάδα 9,3% και 18,7% αντίστοιχα.
Το πρόβλημα εντείνεται ακόμα περισσότερο στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, όπου το 30-40% μένει στο ενοίκιο.
Τα αίτια της στεγαστικής κρίσης εντοπίζονται σε δύο άξονες: στην αλλαγή την κατοικίας από προϊόν ιδίας χρήσης σε επενδυτικό προϊόν, και στον σημαντικό περιορισμό ρευστότητας λόγω της συρρίκνωσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών και της έλλειψης πρόσβασης σε χρηματοδότηση με ευνοϊκούς όρους.
Η βραχυχρόνια μίσθωση, που έχει εκτοξευθεί την τελευταία δεκαετία, έχει καταστήσει την κατοικία επενδυτικό αγαθό, με αρκετά ακίνητα να περνάνε σε χέρια επενδυτών και διεθνών funds, αποσύροντάς τα από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Επιπλέον, η κοινωνικοπολιτική αναταραχή, στην οποία βρίσκεται η Ευρώπη την τελευταία πενταετία, ξεκινώντας με την υγειονομική κρίση το 2019, ακολουθούμενη από το ξέσπασμα πολέμου πρώτα μεταξύ Ρωσίας-Ουκρανίας κι έπειτα μεταξύ Ισραήλ-Παλαιστίνης και άλλων πετρελαιοπαραγωγών χωρών, δημιούργησε πληθωριστικές πιέσεις παρόμοιες με αυτές της δεκαετίας του 1990. Το συγκεκριμένο γεγονός περιόρισε το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και κατέστησε τον τραπεζικό δανεισμό ασύμφορο.
Στην Ελλάδα η κατάσταση επιβαρύνεται σημαντικά, σύμφωνα με την ΤτΕ, από τα 770.000 ακίνητα που παραμένουν κλειστά, με 400.000 εξ αυτών εντός Αττικής. Σε σχετική ανάλυση του Ινστιτούτου για την Έρευνα και την Κοινωνική Αλλαγή γίνεται εμφανές ότι στην Ελλάδα το ποσοστό των κενών κατοικιών ξεπερνάει κατά πολύ τον Ευρωπαϊκό μέσο όρο. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα αποτελέσματα της απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ, το 2011 το ποσοστό κενών κατοικιών στους Δήμους Αθηναίων, Πειραιά και Θεσσαλονίκης ανέρχεται στο 31%, 28% και 28,2% αντίστοιχα.Στο πρόσφατο συνέδριο της Prodexpo αναφέρθηκε η τάξη μεγέθους των 790.000 ακινήτων, που σήμερα παραμένουν κενά, με 430.000 από αυτά να μην διατίθενται καθόλου στην αγορά. Μεγάλο μέρος των παραπάνω ακινήτων δεν βρίσκονται σε καλή κατάσταση και προϋποθέτουν εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, για τις οποίες οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να διαθέσουν το κεφάλαιο, με το 89% του συνόλου των ακινήτων της χώρας να είναι ηλικίας μεγαλύτερης των 25 ετών, σύμφωνα με την απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ.
Ο Οργανισμός Ηνωμένων Εθνών προειδοποιεί ότι οι πολιτικές επιπτώσεις μίας εκτεταμένης στεγαστικής κρίσης προβλέπονται σοβαρές. Πρόσφατες ακαδημαϊκές έρευνες έχουν διαπιστώσει μία σαφή σχέση μεταξύ της αύξησης των ενοικίων και των ψήφων υπέρ της ακροδεξιάς, γεγονός που επαληθεύτηκε από τα αποτελέσματα των Ευρωεκλογών.
Άλλοι κίνδυνοι της στεγαστικής κρίσης είναι ο υπερτουρισμός συγκεκριμένων περιοχών, ειδικά των μεγάλων αστικών κέντρων με ταυτόχρονη γκετοποίηση των φτωχότερων περιοχών, που δεν παρουσιάζουν τουριστικό ενδιαφέρον, και κατά συνέπεια μειωμένο ενδιαφέρον προς τους θεσμικούς επενδυτές. Μπορεί ο αριθμός των 100.000 ακινήτων προς βραχυχρόνια μίσθωση να μην είναι μεγάλος σαν απόλυτος αριθμός, αλλά δεν πρέπει να παραγνωρίζουμε την χωρική τους ανισοκατανομή, με μεγαλύτερη συγκέντρωση στο κέντρο της Αθήνας.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει η μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου σχετικά με την κρίση του κόστους ζωής στην Ελλάδα, που εκδόθηκε το Φεβρουάριο του 2024. Σύμφωνα με την παραπάνω μελέτη, η κυβέρνηση έδωσε μεγαλύτερη βαρύτητα στην οικονομική ενίσχυση των ευάλωτων νοικοκυριών αντί να οριοθετήσει την αύξηση των τιμών βασικών αγαθών. Ενδιαφέρον επίσης παρουσιάζει η ανισοκατανομή του κόστους ανάμεσα στα διάφορα εισοδηματικά στρώματα, με τα οικονομικά εύρωστα νοικοκυριά να διαθέτουν μεγαλύτερο ποσοστό του εισοδήματός τους σε αγαθά όπως η ψυχαγωγία, η παιδεία, ο πολιτισμός και οι μετακινήσεις, σε αντιπαράθεση με τα φτωχότερα νοικοκυριά, που διαθέτουν το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους για να καλύψουν τις βασικές ανάγκες σε φαγητό, στέγαση και ενέργεια, όπως φαίνεται στο παρακάτω γράφημα.
Συνεπώς, χαμηλότερα εισοδήματα οδηγούν σε χαμηλότερο επίπεδο εκπαίδευσης και πνευματικής καλλιέργειας, που ενισχύουν την υποβάθμιση του βιοτικού επιπέδου και παράγουν γενιές ανθρώπων με περιορισμένες ευκαιρίες, διαιωνίζοντας το πρόβλημα.
Οι επιπτώσεις στην προσωπική ζωή των ανθρώπων είναι επίσης αξιοσημείωτες, καθώς το κόστος της στέγασης επηρεάζει σημαντικά αποφάσεις όπως η δημιουργία οικογένειας, η αυτονόμηση των νέων κλπ.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτο Παραδιά μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων ανήκουν σε τράπεζες, funds, στην εκκλησία, σε δημόσιους και δημοτικούς φορείς και σε ασφαλιστικά ταμεία, όπου πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στη διευκόλυνση της διάθεσής τους στην αγορά, καθώς και οικονομικά κίνητρα που θα έχουν ευρεία εφαρμογή. Κατά την ομιλία του στην Prodexpo ανέφερε τη σημαντικότητα, το ΑΜΑ του ακινήτου να συνδεθεί άρρηκτα με το ΑΤΑΚ του ακινήτου.
Εθνικοί και διεθνείς φορείς ασχολούνται με την αναζήτηση λύσεων, οι οποίες δεν είναι μονοσήμαντες. Τα κράτη μέλη της Ε.Ε. εφαρμόζουν ήδη κάποια μέτρα, που ενδέχεται να αμβλύνουν την ένταση του φαινομένου. Στην Ολλανδία έχει θεσπιστεί σύστημα βαθμονόμησης των κατοικιών, ώστε να ορίζεται ανώτατο μίσθωμα σε κατοικίες χαμηλών προδιαγραφών. Στην Αγγλία η κυβέρνηση των Εργατικών πρότεινε να ληφθούν μέτρα, που θα καταργούν το δικαίωμα των ιδιοκτητών για έξωση ενοικιαστών χωρίς αιτιολόγηση και αύξηση ενοικίου κατά τη διάρκεια μισθωτηρίου συμβολαίου.
Στην Πορτογαλία η κυβέρνηση ανακοίνωσε μέτρα, μεταξύ των οποίων η υποστήριξη αγοράς κατοικίας από νέους ανθρώπους με χαμηλότοκα δάνεια, την απλοποίηση των αδειοδοτήσεων για την ανάπτυξη νέων κατοικιών, και χαμηλότερο ΦΠΑ για έργα ανακαίνισης και κατασκευής. Στη Γαλλία η κυβέρνηση εξετάζει την επιβολή φόρου στα κλειστά ακίνητα, σε δήμους με στεγαστικό πρόβλημα, και επιβολή πλαφόν στα ενοίκια.
Ο Έλληνας πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ ανακοίνωσε μέτρα και παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Μεταξύ αυτών ήταν η αναστολή για τουλάχιστον ένα έτος της έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην 1η, 2η και 3η δημοτική κοινότητα του Δήμου Αθηναίων, το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων μέσω φοροελαφρύνσεων και επιδοτούμενων προγραμμάτων ανακαίνισης με χαμηλότοκο δανεισμό. Επιπλέον, τρέxει το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», που απευθύνεται σε ανθρώπους έως 50 ετών, όριο ηλικίας αυξημένο σε σχέση με το προηγούμενο πρόγραμμα.
Στο τελευταίο συνέδριο της Prodexpo αναφέρθηκαν αναλυτικά και κάποια επιπλέον εργαλεία στεγαστικής πολιτικής που είναι διαθέσιμα σήμερα, όπως το πρόγραμμα «Κάλυψη», τα προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής και κοινωνικής στέγασης για ευάλωτες ομάδες, το πρόγραμμα στέγαση και εργασία για τους αστέγους και το επίδομα στέγασης.
Σύμφωνα με την επικεφαλής του Γραφείου Διασύνδεσης με την Ε.Ε. και μέλος της, η λύση πρέπει να βασίζεται στην αλλαγή της νοοτροπίας. Είναι σημαντικό να απομακρυνθούμε από αγορά που καθοδηγείται από τα κέρδη, καθιστώντας τις πόλεις ανοιχτές και προσβάσιμες σε όλους. Αυτό συνεπάγεται ότι οι παραγωγοί και οι διαχειριστές ακινήτων, οι οργανισμοί, οι εργολάβοι και άλλοι παράγοντες που εμπλέκονται στην αγορά κατοικίας πρέπει να αρχίσουν να συνυπολογίζουν και την κοινωνική ευθύνη.
Κανείς δεν μπορεί να αμφισβητήσει ότι η πρόσβαση στην επαρκή στέγαση αποτελεί θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα. Τα τελευταία χρόνια μέσω της εμπλοκής των επενδυτών, του προγράμματος της Golden Visa και της επέκτασης των ΑΕΕΑΠ σε επενδύσεις στον Οικιστικό Τομέα, η κατοικία απέκτησε νέα υπόσταση ως επενδυτικό προϊόν.
Το μοντέλο της ιδιοκατοίκησης υποχώρησε γρήγορα αφήνοντας πίσω του ένα μεγάλο ρυθμιστικό κενό, που αν δεν αντιμετωπιστεί σύντομα και αποτελεσματικά, θα οδηγήσει με μαθηματική ακρίβεια σε ολοένα αυξανόμενη κοινωνική ανισορροπία.
