Έχοντας ολοκληρώσει μια χρονιά εξελίξεων και προκλήσεων για την κτηματαγορά, η ζήτηση ήταν έντονη για όλα τα είδη ακινήτων, διατηρώντας τις τιμές σε σταθερά υψηλά επίπεδα. Όπως αναφέρουν γνώστες της αγοράς ακινήτων στα Μακεδονικά Νέα, υπάρχουν δύο παράγοντες που θα επηρεάσουν την εξέλιξη των τιμών στη Θεσσαλονίκη.
Ειδικότερα, το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» θα ενδυναμώσει μεν την αγορά, αλλά θα δώσει την ευκαιρία στους πωλητές για εύκολα κέρδη, γεγονός που θα οδηγήσει σε νέες ανατιμήσεις. Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης κ. Θάνο Τσουλκανάκη, το πρόβλημα στην περίπτωση αυτή εντοπίζεται στη λανθασμένη εκτίμηση της αξίας των ακινήτων και, συνεπώς, στη λάθος οικονομική τοποθέτησή τους στην αγορά.
Παράλληλα, η αύξηση των τιμών επηρεάζεται και από τη μειωμένη προσφορά νέων ακινήτων μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), με τις επιπτώσεις να είναι ήδη ορατές σε περιοχές της Θεσσαλονίκης με ανοικοδόμηση και υψηλή ταυτοχρόνως απορρόφηση, όπως η Πυλαία. «Περίπου 15.000 οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν ή πρόκειται να ακυρωθούν σε όλη τη χώρα και μια περιοχή της Θεσσαλονίκης όπως τα Κωνσταντινουπολίτικα ‘’χαντακώθηκε’’. Πρέπει να περάσει αρκετός καιρός για να εξορθολογιστούν η αγορά και οι τιμές των οικοπέδων», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Τσουλκανάκης.
Τα ακίνητα με ζήτηση το 2025
Εστιάζοντας στα ακίνητα της Θεσσαλονίκης ανά κατηγορία, προκύπτει ότι για το 2025 δεν θα υπάρξει ζήτηση για οικιστικά μέσω του καθεστώτος χορήγησης των αδειών παραμονής (Golden Visa) σε πολίτες τρίτων χωρών, εκτός ΕΕ, σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά, λόγω της αύξησης του ορίου στις 800.000 ευρώ, ένα ποσό απλησίαστο πλέον για τους ξένους επενδυτές και το επενδυτικό ενδιαφέρον για τοποθεσίες όπως η Θέρμη να χάνεται.
Ωστόσο, τα διαμερίσματα επιφάνειας 50 τ.μ. έως 100 τ.μ. θα συνεχίσουν να κερδίζουν έδαφος το επόμενο διάστημα σε κεντρικά σημεία της Θεσσαλονίκης τα οποία, σύμφωνα με τον κ. Στέλιο Καραπιπέρη, οικονομολόγο MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, αγοράζονται από επενδυτές, διαχωρίζονται σε μικρότερα ακίνητα και απευθύνονται είτε σε φοιτητές είτε στη βραχυχρόνια μίσθωση.
Μάλιστα, η ανηφόρα των τιμών των μικρών ακινήτων θα συνεχιστεί λόγω της περιορισμένης διαθεσιμότητας σε συνδυασμό με την υψηλή ζήτηση, ιδίως στο κέντρο της Θεσσαλονίκης με τις τιμές να διαμορφώνονται στα 2.778 ευρώ/τ.μ., με βάση τα τελευταία στοιχεία του Spitogatos. Επιπλέον, αύξηση τιμών από 20% μέχρι και 40% παρατηρείται στα ακίνητα που βρίσκονται κοντά σε στάση του μετρό Θεσσαλονίκης με τα μικρότερα να καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις. «Ένα φοιτητικό σπίτι που κόστιζε 400 ευρώ, πλέον αγγίζει τα 500-550 ευρώ ή και παραπάνω», εξήγησε από την πλευρά του στα Μακεδονικά Νέα ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης.
Αναφερόμενος στην προέλευση των επενδυτών που προχωρούν σε αγορά οικιστικού ακινήτου στη Θεσσαλονίκη, σημείωσε ότι άνω του 50% προέρχεται από την επαρχία και κυρίως από περιοχές της Βόρειας Ελλάδας και όμορους νομούς (Σέρρες, Χαλκιδική, Καβάλα, Κοζάνη, Λάρισα), ενώ ένα ποσοστό αφορά και γονείς φοιτητών που αντί να επιλέξουν σπίτι προς ενοικίαση λόγω της «τσιμπημένης» τιμής, επιλέγουν την αγορά ακινήτου.
Η περίπτωση της Θέρμης και της Πυλαίας
Εντυπωσιακή ανάπτυξη ακινήτων σημειώνεται παράλληλα στη Θέρμη αλλά και στην περιοχή Κωνσταντινουπολίτικα του δήμου Πυλαίας με τις τιμές να καταγράφουν εξίσου ανοδική πορεία. «Είκοσι οικοδομές είναι στο στάδιο κατασκευής και αποπεράτωσης στα Κωνσταντινουπολίτικα, μια περιοχή με υψηλή απορρόφηση», επισήμανε στα Μακεδονικά Νέα ο κ. Καραπιπέρης. Σύμφωνα και με τα τελευταία στοιχεία του δικτύου Spitogatos, η Πυλαία περιλαμβάνεται, μεταξύ άλλων, στις πιο ακριβές περιοχές της Θεσσαλονίκης για αγορά κατοικίας με τις τιμές να αγγίζουν τις 2.634 ευρώ/τμ.
Αξίζει ακόμη να επισημανθεί ότι στον Νομό Θεσσαλονίκης ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών προς πώληση από την αγορά είναι ταχύτερος κατά περίπου 2 εβδομάδες σε σύγκριση με αυτόν της Αττικής, όπως αποτυπώθηκε στην ανάλυση του Spitogatos Insights. Συγκεκριμένα, το 3ο τρίμηνο του 2024 ο χρόνος απορρόφησης ανήλθε λίγο πάνω από τους 5,5 μήνες μετά από μικρές διακυμάνσεις τα προηγούμενα τρίμηνα του έτους. Τα Προάστια της Θεσσαλονίκης, που ανήκουν στον Νομό Θεσσαλονίκης, αποτελούν την πιο δημοφιλή περιοχή στην Ελλάδα για αγορά κατοικίας από εγχώριους αγοραστές οι οποίοι αναζητούν ακίνητα σύμφωνα με τον δείκτη ζήτησης SDI, ο οποίος βασίζεται στον όγκο αναζητήσεων της πλατφόρμας Spitogatos. Ο συνδυασμός αυτών των δεδομένων υπογραμμίζει και τη μεγάλη ζήτηση για κατοικίες προς πώληση στη Θεσσαλονίκη, που θα συνεχιστεί και το 2025.
Η εικόνα στα επαγγελματικά ακίνητα
Αναφορικά με τα επαγγελματικά ακίνητα, υψηλή προβλέπεται το 2025 η ζήτηση για μίσθωση καταστημάτων που αποτελούν ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο. Περιοχές με έντονη ζήτηση είναι το κέντρο της Θεσσαλονίκης όπου οι πολυεθνικές του λιανεμπορίου θέλουν να τοποθετηθούν σε δημοφιλείς εμπορικούς δρόμους (Τσιμισκή, Μητροπόλεως, Αγίας Σοφίας) με τις αποδόσεις να φτάνουν το 5,5%, αλλά και η ανατολική πλευρά της πόλης, με τις αποδόσεις στις περιφερειακές αγορές όπως η Τούμπα (οδός Γρ. Λαμπράκη) να κυμαίνεται στο 6,5% με 7%, σύμφωνα με τον κ. Καραπιπέρη. Στην περίπτωση αυτή, το απόθεμα για μίσθωση ή αγορά καταστήματος εμφανίζεται μειωμένο στη Θεσσαλονίκη, γεγονός που δυσκολεύει τις μεγάλες εταιρείες να βρουν τον κατάλληλο χώρο τόσο σε έκταση όσο και σε τοποθεσία.
Σχετικά με τα γραφεία, το ενδιαφέρον των επενδυτών (ιδιώτες ή funds) για μίσθωση στρέφεται στην ανατολική Θεσσαλονίκη με υψηλά ποσοστά κάλυψης αλλά και στην περιοχή της 26ης Οκτωβρίου που γνωρίζει σημαντική ανάπτυξη, προσελκύοντας μεγάλες εταιρείες της αγοράς για εγκατάσταση. Πρόκειται για μια περιοχή που πληροί τις προδιαγραφές για ανάπτυξη σύγχρονων γραφείων, καθώς βασικό αίτημα των εταιρειών είναι η ύπαρξη θέσεων πάρκινγκ και η έκταση άνω των 500 τ.μ.
Υπενθυμίζεται τέλος ότι δυναμική στη Δυτική είσοδο της Θεσσαλονίκης και στην περιοχή της 26ης Οκτωβρίου έχει προσδώσει και το HUB26 της Dimand, το πρώτο, μεγάλης κλίμακας, βιοκλιματικό επιχειρηματικό πάρκο της Βορείου Ελλάδας, όπου δημιουργήθηκε συγκρότημα γραφείων για εθνικές, πολυεθνικές εταιρείες και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα.
