Η στεγαστική κρίση στην πόλη εντείνεται πλήττοντας έναν μεγάλο αριθμό νοικοκυριών. Αν και φαινομενικά οι διαθέσιμες κατοικίες επαρκούν για την κάλυψη των υφιστάμενων αναγκών, πολλές εξ’ αυτών παραμένουν ανεκμετάλλευτες.
Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της ΕΛΣΤΑΤ, μολονότι σε ολόκληρη την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης οι υφιστάμενες κατοικίες «αγγίζουν» τις 597.566, 140.452 εξ αυτών παραμένουν κενές.
Αντίστοιχα, στον κεντρικό δήμο, από το σύνολο των 210.058 κατοικιών μόλις οι 157.409 κατοικούνται, με 52.646 να παραμένουν κενές, σύμφωνα με τα στοιχεία του 2021.
Ο αριθμός, πάντως, των κενών ακινήτων έχει ξεπεραστεί και είναι πολύ μεγαλύτερος, όπως τονίζουν μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα, ο πρόεδρος των μεσιτών Θεσσαλονίκης, Θάνος Τσουλκανάκης, καθώς και ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, Κώστας Χαϊδούτης.
Δυσεύρετα τα σπίτια στο κέντρο - Μετακίνηση προς τα προάστια
Όπως εξηγεί ο Θάνος Τσουλκανάκης, οι κενές κατοικίες παραμένουν ανεκμετάλλευτες για διάφορους λόγους. «Πολλά ακίνητα έχουν αγοραστεί από funds και τράπεζες και διατίθενται με το σταγονόμετρο στην αγορά, ενώ άλλα είναι παλαιά και σε τόσο κακή κατάσταση που δεν μπορούν να μισθωθούν». Παράλληλα, οι διαφωνίες μεταξύ κληρονόμων ή η αδυναμία να αποδεχτούν την κληρονομιά λόγω υψηλής φορολογίας καθυστερούν την επιστροφή των ακινήτων στην αγορά
Σύμφωνα με τον μεσίτη, υπάρχει μερίδα ακινήτων που ανήκουν σε εύπορους ιδιοκτήτες, οι οποίοι επιλέγουν να τα κρατούν κλειστά, καθώς θεωρούν ότι η εκμετάλλευσή τους είναι οικονομικά ασύμφορη λόγω της φορολογίας. «Η φορολογία μπορεί να κάνει τα έσοδα από το ενοίκιο αμελητέα. Πολλοί προτιμούν να τα διατηρούν κλειστά ή ζητούν πολύ υψηλές τιμές, καθιστώντας τα μη ανταγωνιστικά».
Ερωτηθείς για τον ρόλο που διαδραματίζουν οι κενές κατοικίες στη διαμόρφωση των τιμών πώλησης και ενοικίασης, ο ίδιος απαντά πως «όπου μειώνεται η προσφορά και έχει αυξηθεί η ζήτηση -γιατί υπάρχει αρκετός εισερχόμενος πληθυσμός εκτός Θεσσαλονίκης και εγχώριος και από το εξωτερικό- μεταβάλλεται πολύ το ισοζύγιο».
«Για παράδειγμα εάν είχαμε 100 κατοικίες να διαθέσουμε για 90 ανθρώπους που ήθελαν να τις μισθώσουν ή να τις αγοράσουν, αυτή τη στιγμή οι κατοικίες έχουν μειωθεί στις 70 και η ζήτηση είναι υπερδιπλάσια. Άρα όταν υπάρχει έλλειψη ακινήτων παρατηρείται και πάρα πολύ μεγάλη αύξηση», συνεχίζει και επισημαίνει πως η μεγαλύτερη αύξηση έχει παρατηρηθεί πλησίον ακτίνας 1 τετραγωνικού χιλιομέτρου από τις στάσεις του Μετρό, καθώς και στο ιστορικό κέντρο της πόλης.
Μάλιστα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos, το τελευταίο τρίμηνο του 2024 οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 7,9% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2023, ενώ τα ενοίκια παρουσίασαν αύξηση 5,8%.
Ιδιαίτερα υψηλές είναι οι τιμές στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, όπου οι ενοικιαστές συχνά αδυνατούν να βρουν κατοικία λόγω της επικράτησης βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb και της γενικότερης αύξησης της ζήτησης. Όπως αναφέρει ο πρόεδρος των μεσιτών, «το κέντρο δεν έχει ακίνητα. Όσον αφορά τις μισθώσεις, τα ακίνητα στο κέντρο είναι ελάχιστα. Τα περισσότερα ακίνητα στο κέντρο είτε είναι πανάκριβα είτε έχουν μετατραπεί σε Airbnb, γεγονός που πιέζει τους κατοίκους να μετακινηθούν προς τα προάστια». Εξαιτίας αυτής της μετακίνησης, οι περιοχές όπως η Βούλγαρη γνωρίζουν μεγάλη ζήτηση, καθώς παρέχουν καλύτερη προσβασιμότητα στο κέντρο της πόλης μέσω του Μετρό.
«Επίσης και οι οικογένειες έχουν πάει προς τα έξω γιατί για να βρουν ένα σπίτι τριών υπνοδωματίων, με μια θέση στάθμευσης και με μια ωραία διαρρύθμιση, θέλουν 800-1000 ευρώ, τα οποία σαφώς και δεν τα διαθέτουν οπότε θα πιεστούν να μετακομίσουν προς τα προάστια. Για παράδειγμα η περιοχή της Θέρμης έχει πάρα πολύ μεγάλη ζήτηση. Ο πελάτης μετακινείται, αποκεντρώνεται», εξηγεί.
Ασύμφορη η ενοικίαση - Ανάγκη για μείωση της φορολογίας
Ο Κώστας Χαϊδούτης, πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, θέτει στο επίκεντρο της συζήτησης τη φορολογία ως το μεγαλύτερο εμπόδιο για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων. «Η φορολογία για τα εισοδήματα από μισθώματα παραμένει σταθερή από το 2015 και είναι εξαιρετικά υψηλή. Πολλοί ιδιοκτήτες αποφεύγουν να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά, διότι θεωρούν ότι δεν τους αποδίδουν επαρκή κέρδη».
Για να αντιμετωπίσει το πρόβλημα η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει μια τριετή φοροαπαλλαγή για όσους ιδιοκτήτες επαναφέρουν κενά ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Χαϊδούτη, το μέτρο αυτό δεν έχει αποδώσει όσο θα έπρεπε, καθώς συνοδεύεται από αυστηρές προϋποθέσεις που αποθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες. Προτείνει, μεταξύ άλλων, «να μειωθεί η προϋπόθεση των τριών ετών που προβλέπεται να είναι κλειστό το σπίτι και να συμπεριληφθούν και νομικά πρόσωπα, όχι μόνο φυσικά».
Παράλληλα, ερωτηθείς για τον ρόλο που διαδραματίζουν τα airbnb στην ένταση του φαινομένου, ο ίδιος επισημαίνει πως δεν αποτελούν κυρίαρχο παράγοντα του προβλήματος. «Γνωρίζουμε ότι πάρα πολλά διαμερίσματα που είχαν επιλέξει κάποιοι να τα εντάξουν στο σύστημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα από τις γνωστές διαδικτυακές πλατφόρμες, επειδή δεν απέδωσαν αυτά τα οποία προσδοκούσαν, ήδη πολλοί εκ των ιδιοκτητών αυτών τα έχουν επαναφέρει και τα εκμισθώνουν μέσα από μακροχρόνιες μισθώσεις. Δεν νομίζω ότι αυτό καθ' αυτό το Airbnb λειτουργεί ή συντελεί τόσο καθοριστικά στη δημιουργία του στεγαστικού προβλήματος», εξηγεί και τονίζει πως η εξαγγελία των μέτρων δεν περιελάμβανε κίνητρα προκειμένου μερίδα των ιδιοκτητών να αποσύρουν τα ακίνητά τους από τη βραχυχρόνια μίσθωση και να τα διαθέσουν προς τη μακροχρόνια.
Γηρασμένο το απόθεμα των κατοικιών
Σημαίνοντα ρόλο στην πολυπαραγοντική εξίσωση της στεγαστικής κρίσης, όχι μόνο στη Θεσσαλονίκη, αλλά και σε ολόκληρη την Ελλάδα αποτελεί το γηρασμένο απόθεμα κατοικιών. Ενδεικτικό είναι το γεγονός πως από τα 140.452 κενά ακίνητα στην Π.Ε. Θεσσαλονίκης, μόνο τα 1.170 έχουν κατασκευαστεί μετά το 2016, ενώ η πλειονότητα των διαμερισμάτων που παραμένουν κενά κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, με πολλά εξ’ αυτών να απαιτούν ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση για να καταστούν κατοικήσιμα.
Παράλληλα, οι απαιτήσεις της Ε.Ε. για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων μέχρι το 2030 δημιουργούν επιπλέον πίεση στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι καλούνται να προχωρήσουν σε δαπανηρές εργασίες για να συμμορφωθούν με τα νέα πρότυπα. Τα προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω - Νοικιάζω», σύμφωνα με τον Κώστα Χαϊδούτη, «έχουν ως μοναδικό σκοπό να βοηθήσουν τους ιδιοκτήτεςνα αξιοποιήσουν και να βελτιώσουν τα ακίνητά τους είναι προς τη σωστή κατεύθυνση», αλλά «δεν επαρκούν όλα αυτά από μόνα τους προκειμένου να μπορέσουν οι ιδιοκτήτες να ανταποκριθούν στα υψηλά κόστη που απαιτούνται για την ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών τους».
Ανάγκη για συντονισμένες δράσεις
Η στεγαστική κρίση δεν είναι ένα τοπικό φαινόμενο, αλλά μέρος ενός ευρύτερου προβλήματος που αντιμετωπίζουν πολλές ευρωπαϊκές πόλεις. Ωστόσο, όπως επισημαίνουν τόσο ο πρόεδρος των Μεσιτών, όσο και ο πρόεδρος των Ιδιοκτητών, η λύση δεν είναι αδύνατη. «Η κυβέρνηση πρέπει να επανεξετάσει τις πολιτικές της, να μειώσει τη φορολογία και να δημιουργήσει κίνητρα που θα ενθαρρύνουν τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητα τους στην αγορά», τονίζει ο κ. Χαϊδούτης.
Από την πλευρά του, ο κ. Τσουλκανάκης προειδοποιεί πως «η έλλειψη προσιτής στέγης μπορεί να επιδεινωθεί περαιτέρω αν δεν υπάρξει συντονισμένη δράση από όλους τους φορείς». Παράλληλα, προτρέπει τους υποψήφιους ενοικιαστές και αγοραστές να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί στις συναλλαγές τους, αποφεύγοντας τις απάτες και επιλέγοντας αξιόπιστους μεσίτες.
