Με βάση την ανάλυση του τμήματος Data & Analytics της Resolute Cepal Greece (RCG), η ηλικία των διαθέσιμων κατοικιών αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την τελική επιλογή ακινήτου, καθώς τα παλαιότερα ακίνητα απαιτούν, σχεδόν πάντα, εκτεταμένες ανακαινίσεις με σημαντικό επιπρόσθετο κόστος.
Μελετώντας την αγορά της Θεσσαλονίκης κατά το δεκαήμερο 28/02/2025-18/03/2025, τα στοιχεία παρουσιάζουν τις περιοχές όπου το οικιστικό απόθεμα είναι σχετικά νεότερο, με βάση το μέσο έτος κατασκευής των διαθέσιμων ακινήτων. Η προσέγγιση αυτή επιτρέπει τον εντοπισμό ευκαιριών αγοράς κατοικιών που είναι πιο σύγχρονες, λειτουργικές και, πιθανώς, σε καλύτερη κατάσταση συντήρησης.
Υψηλές τιμές και παλιό απόθεμα στο κέντρο της πόλης
Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, η πλειονότητα των κατοικιών κατασκευάστηκε τη δεκαετία του 1970, με μέση επιφάνεια από 59 έως 76 τ.μ. Οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο διαφοροποιούνται σημαντικά, με το Ιστορικό Κέντρο να σημειώνει τις υψηλότερες τιμές (2.580€/τ.μ.), ακολουθούμενο από την Παλαιά Παραλία (2.330€/τ.μ.). Αντίθετα, η πιο οικονομική περιοχή είναι η Χαριλάου, όπου το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται στα 1.935€.
Η παλαιότητα των κτιρίων αποτελεί έναν σημαντικό παράγοντα για τους υποψήφιους αγοραστές, καθώς τα περισσότερα ακίνητα απαιτούν ανακαινίσεις. Ο μέσος όροφος κυμαίνεται μεταξύ 2ου και 3ου, γεγονός που προσφέρει ικανοποιητική θέα και πρόσβαση στο φως, αν και σε ορισμένες περιπτώσεις η απουσία σύγχρονων ανελκυστήρων μπορεί να αποτελεί πρόκληση, σύμφωνα με την έρευνα.
Στους περιφερειακούς δήμους της Θεσσαλονίκης, οι κατοικίες είναι σαφώς νεότερες, με μέσο έτος κατασκευής που κυμαίνεται από το 1994 έως το 2001. Το Ωραιόκαστρο και η Θέρμη διαθέτουν τα πιο σύγχρονα ακίνητα, ενώ οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο κυμαίνονται από 1.130€ (Δήμος Δέλτα) έως 1.780€ (Δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη).
Η μεγαλύτερη επιφάνεια των ακινήτων είναι ένα βασικό πλεονέκτημα για όσους αναζητούν άνετους χώρους διαβίωσης. Στο Ωραιόκαστρο, οι κατοικίες έχουν μέση επιφάνεια 109 τ.μ., ενώ στη Θέρμη 107 τ.μ. Αυτές οι περιοχές προσελκύουν κυρίως οικογένειες που επιθυμούν μεγαλύτερες κατοικίες, σύγχρονες υποδομές και πιο ήσυχο περιβάλλον σε σχέση με το κέντρο.
Τα διαθέσιμα ακίνητα στο πλαίσιο του προγράμματος "Σπίτι μου 2"
Στο πλαίσιο του προγράμματος "Σπίτι μου ΙΙ", η ηλικία των διαθέσιμων κατοικιών αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την τελική επιλογή ακινήτου. Ειδικότερα, σύμφωνα με την έρευνα, οι δήμοι Ωραιοκάστρου και Θέρμης, όπου η μέση ηλικία των κατοικιών είναι περίπου 24 ετών, αποτελούν ιδανικές επιλογές για το πρόγραμμα, καθώς συνδυάζουν νεότερες κατασκευές με λογικές τιμές. Αντίθετα, οι κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, με παλαιότερα κτίρια, ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετες επενδύσεις για την ανακαίνισή τους.
Σύμφωνα με τα δεδομένα, επιπλέον περιοχές που ανταποκρίνονται στις ανάγκες της αγοράς μέσω του προγράμματος είναι το Καλοχώρι και η Σίνδος στο δήμο Δέλτα, ο δήμος Κορδελιού-Ευόσμου με 1.440 ευρώ/τ.μ. και ο δήμος Πυλαίας-Χορτιάτη με 1.780 ευρώ/τ.μ. (Πανόραμα, Φίλυρο, Χορτιάτης, Πυλαία). Στον δήμο Θέρμης, περιοχές με απόθεμα είναι το Τριάδι, οι Ταγαράδες και τα Βασιλικά, στον δήμο Ωραιοκάστρου, το Μελισσοχώρι και ο Δρυμός.
Σύμφωνα με όσα έχει δηλώσει στα Μακεδονικά Νέα ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Θεσσαλονίκης Θάνος Τσουλκανάκης, το ενδιαφέρον των αγοραστών επικεντρώνεται σε περιοχές όπως Καλαμαριά και Τούμπα όπου δεν υπάρχει διαθεσιμότητα για να καλύψει τη ζήτηση. Κατά τον κ. Τσουλκανάκη, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να στραφούν στα προάστια της πόλης και σε περιοχές όπως Νέο Ρύσιο, Ραιδεστός, Ρετζίκι, Χορτιάτης, Καρδία, Τρίλοφος, Ασβεστοχώρι. «Σε αυτές τις περιοχές υπάρχουν ακίνητα που ταιριάζουν με το πρόγραμμα και είναι σε καλή κατάσταση ενώ στο κέντρο είναι παλιά, γεγονός που σημαίνει ότι χρήζουν ανακαίνισης. Πρέπει να αποκεντρωθούν δηλαδή οι ενδιαφερόμενοι για να βρουν το κατάλληλο ακίνητο σε καλή τιμή και σε καλή κατάσταση», επισήμανε.
Η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη διαμορφώνεται συνεπώς από τις διαφορετικές ανάγκες και προτεραιότητες των αγοραστών. Το κέντρο προσφέρει εγγύτητα σε υπηρεσίες, επιχειρήσεις και σημεία ενδιαφέροντος, αλλά με υψηλότερο κόστος και παλαιότερο οικιστικό απόθεμα. Αντίθετα, οι περιφερειακοί δήμοι παρέχουν πιο σύγχρονες και ευρύχωρες επιλογές σε πιο προσιτές τιμές.
Οι επενδυτές που ενδιαφέρονται για υψηλές αποδόσεις ενδέχεται να στραφούν στο Ιστορικό Κέντρο, όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή, κυρίως λόγω του τουρισμού και της φοιτητικής κοινότητας. Από την άλλη, όσοι αναζητούν κατοικία για οικογενειακή χρήση, ιδίως μέσω του προγράμματος "Σπίτι μου ΙΙ" πιθανότατα θα βρουν πιο συμφέρουσες λύσεις σε περιοχές όπως η Θέρμη και το Ωραιόκαστρο.
Στελέχη της κτηματαγοράς αναφέρουν επίσης ότι καθώς η ζήτηση για ανακαινισμένα ακίνητα αυξάνεται, ενδέχεται να υπάρξουν τάσεις επενδύσεων στη βελτίωση παλαιότερων κατοικιών στο κέντρο ενώ η συνεχής επέκταση των προαστίων με νέες κατασκευές πιθανώς θα ενισχύσει την προτίμηση προς τις περιφερειακές περιοχές.
